住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

マンションが競売に!? 任意売却のメリット・デメリット

 

マンションのローン返済が厳しくなって、もうどうにもならない!ってなったとき、このまま競売にかけられて、すべて失うことになるのかな…って思いますよね。
確かに、このまま何も対処しなかったら、競売にかけられてすべて失うことになります。

 

 

>>競売の流れ【前半】競売の準備から入札の準備が整うまで

 

 

>>競売の流れ【後半】入札開始から強制退去まで

 

 

でも、あきらめないで!

 

まだ対処法はあるんです。

 

「任意売却」です。

 

 

 

「任意売却」と「競売」、何がちがうの?

 

 

任意売却は、その名の通り「売却」なのでマンションを手放すことになります。

 

でも、競売とは大きく違います。

 

 

競売では相場の6割程度でしか売却できないのに対して、任意売却はほぼ相場で売ることができます。

 

後で詳しく説明しますが、手放した後もそのままそのマンションに住み続けることができるケースもあるんですよ!

 

 

競売は裁判所を通した売却ですが、任意売却は不動産業者などを介しておこなう売却です。

 

じゃあ、普通の売却と任意売却は何がちがうんでしょう?

 

 

・・・

 

 

それは、売却して住宅ローンを完済できるかどうかのちがいです。

 

 

 

 

 

住宅ローンが残っているマンションでも売却することはできますが、それは売却してローンが完済できる場合だけ。

 

例えば上の図のように、ローン残高が2000万円あるマンションを1500万円で売るという場合、売却しても500万円ローンが残ってしまいますよね。

 

 

貯金から500万円出して売却と同時にローンを完済できるなら、普通に売却することが可能です。

 

でも、売ってもローンが残ってしまい、手持ちの現金とあわせて完済することもできないっていう場合は、売却自体ができません。

 

 

一括で残りのローンを完済しないとマンションを売却することはできないんです。

 

 

これに対して任意売却は、売却してローンが残ってしまう場合でも売ることができるというものです。

 

ただし、債権者である金融機関の同意が必要です。

 

競売よりは高く売れるからまあいいか、と納得してもらう必要があります。

 

 

金融機関に納得してもらう交渉は、素人ではちょっと難しいかもしれません。

 

でも、任意売却を専門に扱っている不動産業者に依頼すれば、そのあたりはうまくやってくれます。

 

 

>>任意売却の専門業者に相談してみる

 

 

もし、このまま返済が滞ったら競売にかけられるかも…ってヒヤヒヤしている状態なら、すぐにでも任意売却の専門業者に相談した方がいいです。

 

任意売却は、競売と比べてこんなにもたくさんのメリットがあるからです。

 

 

 

こんなにある!任意売却のメリット

 

 

任意売却のメリットを見て行きましょう。

 

 

売却価格が高くなる

 

競売は市場価格の6割程度になるのに比べて、任意売却では市場価格に近い額で売却できることが多いんです。

 

もちろん、時間的に余裕がある場合の方が高く売れやすいし、任意売却業者の手腕による差もありますが。

 

 

 

引っ越し費用や生活立て直しのための資金をもらえる

 

競売の場合は、こちらの事情には一切おかまいなし、配慮なしで勝手にどんどん進んでいくので、最終的にはホームレスになってしまう人もいるくらいです。

 

それに対して任意売却の場合は、債権者や買い主に対して色々交渉することが可能です。

 

交渉はもちろん、任意売却の専門業者がやってくれます。

 

 

 

引っ越し費用や生活準備金など数十万円をもらえるケースもあるんですよ。

 

 

無理のない返済計画を立てられる

 

競売の場合は、売却後に残った住宅ローンをその後も返済していく必要があります。

 

任意売却でも売却後の残債は返済しなければなりませんが、金融機関と交渉することが可能です。

 

 

つまり、無理なく返済ができるよう事実上のローン残額を最小限にすることが可能なんです。

 

 

>>マンション売却後に残った債務はどうなる?

 

 

 

連帯保証人への迷惑が最小限で済む

 

今は住宅ローンを組むときに保証料を支払って保証会社を利用している人が大半で、連帯保証人を立てている人は少ないかもしれません。

 

連帯保証人がいる場合、競売後の残りのローンをあなたが支払えないなら、全額が連帯保証人に請求されるんです。

 

 

任意売却の場合は債務整理の方法によって連帯保証人への影響を最小限に軽減できることがあります。

 

 

 

 

そのまま今のマンションに住める可能性がある

 

任意売却も競売と同じでマンションを手放すことに違いはないのですが、買い主を話をつけて、売却したマンションにそのまま住み続けることができるケースもあるんです。

 

買い主さんから賃貸物件として貸してもらうわけです。

 

 

もちろん家賃は支払わないといけません。

 

それに必ずうまくいくとは限りません。

 

でも、住み続けたいという希望をあらかじめ業者に伝えておけば、それが可能となるような買い主さんを探してくれます。

 

 

経験豊富な業者なら、このあたりはうまくやってくれる確率も高いでしょう。

 

 

 

 

近所の人に知られずに済む

 

競売になると、近所の人にウワサが広まってしまいます。

 

これは、かなりのストレスです。

 

 

>>競売になると近所の人にバレる?

 

 

でも、競売の申し立てをされる前に任意売却をすれば、ローンが返せなくなったことを近所の人に知られずに買い手を探して売却することができるんです。

 

買い主さんから賃貸物件として貸してもらってそのまま今のマンションに住み続ける場合は、所有者が変わったことさえ近所の人には知られないでしょう。

 

 

 

任意売却のデメリットも知っておこう

 

 

競売に比べて、いいことばかりの任意売却。

 

でも、デメリットもいくつかあります。

 

ブラックリストにのる

 

金融機関に任意売却を認めてもらうためにはローンを滞納していることが必要です。
苦しくてもなんとか滞納せずに返済しているという状態では、任意売却に同意してくれません。

 

金融機関によりますが、3〜6ヵ月の滞納が続いてようやく返済不能と認められ、任意売却に応じてくれるようになります。

 

これだけ滞納すれば、当然のことながら「事故情報」として個人信用情報に記録されてしまいます。
いわゆるブラックリストです。

 

そのため、5〜6年はクレジットカードが作れなくなるなどの不便が生じることは覚悟しておいてください。

 

とはいえ、もう競売にかけられるかも!っていうところまで来てるなら、そんなこと気にしている場合じゃありませんよね。

 

 

連帯保証人に少しは影響が出る

 

連帯保証人を立てている場合、あなたが返済できなくなったローンは、連帯保証人に返済を求めることになります。

 

ただし、金融機関によっては任意売却後の残債についてあなたがいくらか支払いを続けている限りは、連帯保証人に返済を請求しないというところもあります。
これは自己破産していない場合に限ります。

 

 

任意売却は必ず成功するわけではない

 

任意売却をするためには、さまざまな関係者の協力や同意が必要です。
金融機関の同意も必要ですし、納得いく条件で買ってくれる人も探さないといけません。

 

任意売却の経験が豊富な専門業者に任せた場合は成功率が高まりますが、それでも時間的な余裕がない場合はうまくいかないケースもあります。

 

逆に言えば、早めに専門業者に相談しておくことで、自分の希望が通りやすくなります。
高く売りたいとか、売却後もそのまま住み続けたいとかいう希望です。

 

 

>>任意売却ができない4つのケース

 

 

 

任意売却の専門業者はマンション売買の仲介手数料で利益を得ているので、相談しただけでお金がかかるということはありません。

 

まあ、一部に悪徳業者もいるようなので注意は必要ですが。。。

 

 

>>悪徳!? こんな任意売却業者には注意!

 

 

まだ任意売却すると決めていないにしても、信頼できる業者を探して軽く相談しておき、選択肢の1つとしてキープしておいた方が安心ですよ。

 

 

>>任意売却について相談してみる