住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

個人再生でマンションを守れないケース

 

マンションを手放さずに債務整理ができる「個人再生」。

 

他の借金はないけど住宅ローンだけが苦しいっていう人でも、個人再生を利用すれば住宅ローンの返済計画を組みなおすことができるので有効です。

 

なんとしてでもマンションを守りたい!っていう人は、ぜひとも検討するべき制度です。

 

 

 

ただ、個人再生でマンションを守れないケースもあります。

 

 

 

こういうケースは個人再生でもマンションを守れない

 

マンションを守るためには、個人再生の「住宅資金特別条項(住宅ローン特則)」という制度を使います。

 

住宅ローン特則の要件は次のとおりです。

 

 

@居住用の建物であること
(事業用と兼用の場合は床面積の半分以上が居住用スペースであること)

 

A住宅ローン以外の借金の抵当権が設定されていないこと

 

B保証会社による代位弁済から6ヵ月経過していないこと(タイムリミット)

 

 

 

これらの要件を満たしていない場合は、住宅ローン特則を利用することができません。

 

つまり、次のような場合は個人再生をしてもマンションを守れないということです。

 

 

マンションが自宅兼事務所で、自宅スペースの方が小さい場合

 

自宅マンションで何かお店もやっているとか、事務所兼用となっている場合、居住用スペースが床面積の半分以上ないと、住宅ローン特則を利用することができません。

 

 

マンションに他の借金の抵当権がついている

 

住宅ローンを借りているのですから、マンションに住宅ローンを借りた銀行の抵当権がついているのは当然です。

 

でも、それだけではなく、たとえば事業用にお金を借りるときに自宅マンションを担保に入れてしまっている場合など、住宅ローン以外の抵当権がついているときは住宅ローン特則を利用できません。

 

意外にネックになるのが税金の滞納です。
住民税や国民健康保険料、固定資産税などを長期間滞納していると、自治体がマンションに抵当権を設定してしまうことがあります。

 

滞納分を支払えばもちろん抵当権ははずしてくれますが、何年も滞納して総額100万円以上になんていうこともあるので注意が必要です。

 

 

代位弁済から6ヵ月経過している

 

これがタイムリミットです。

 

この期限までに個人再生の手続き開始の申立ができなければ、マンションを守ることはできません。

 

「代位弁済」とは何か、説明しましょう。

 

住宅ローンを借りるときに、保証料って払いますよね。
あれは、もしあなたが住宅ローンを返済できなくなったときは、保証会社があなたの代わりに銀行にお金を一括返済してくれるというもの。

 

住宅ローンの滞納を3〜6ヵ月続けると「代位弁済通知」というのが届くと思います。
これが、保証会社があなたの代わりに銀行にお金を返しましたよ(代位弁済した)、という通知です。

 

ここから6ヵ月以内に、個人再生の申立をしないと、住宅ローン特則を利用できないというルールになっています。

 

 

個人再生はかなり複雑で難しい手続きなので、弁護士さんに依頼しても即座に申立できるわけではありません。
事前に債権者との協議や必要書類の準備などが必要なので、最低でも1〜2ヵ月はかかると思います。

 

だから、すでに滞納してしまってるけどなんとかマンションを守りたい!っていう人は、とにかく急がないとダメなんです。

 

 

>>大至急、個人再生に詳しい弁護士を探すならこちら

 

 

でも、代位弁済から6ヵ月待ってもらえるって、逆にすごいことかもしれません。

 

普通は代位弁済されたら、それ以降は保証会社から立て替え分の返済を請求されます。
一括払いで!
そう、もう分割払いは認められないんです。

 

一括返済なんて無理に決まってるので、その後は競売へと転がり落ちるように進んでいくわけです。

 

 

個人再生はこの流れを食い止めることができるんですよ。

 

たとえ、競売の手続きが始まっていても、代位弁済から6ヵ月以内なら阻止できるんです。

 

しかも、債権者は保証会社から銀行に戻り、当初のように分割払いができるようになるんです。
これを「住宅ローンの巻き戻し」といいます。

 

普通ならありえないことを、法律の力でアリにしちゃうんです。

 

さらに、無理なく返済できるように返済計画の変更(リスケ)が認められることもあります。

 

 

>>個人再生による住宅ローンのリスケ、4つの方法とは

 

 

住宅ローンの返済が厳しい。でも絶対にマンションは手放したくない!っていう人にとっては、個人再生は最後の頼みの綱ですね。

 

 

 

その他、こんなケースも要注意!

 

以上は、個人再生は利用できても住宅ローン特則の要件を満たさないからマンションを守ることができない、というケースでした。

 

他に、次のようなケースもマンションを守ることができないので要注意です。

 

 

十分な安定収入がない

 

安定収入がなければ、そもそも個人再生が認められません。
個人再生では住宅ローン以外の借金は大幅に減額されますが、減額された借金と住宅ローンの両方をきちんと返済していけるだけの収入がないと厳しいでしょう。

 

金額面ももちろんですが、「安定」という点も重視されます。
個人事業主で収入に波がある場合や、パートや契約社員で雇用が不安定な場合、入社したばかりの人などは、問題視される可能性もあります。
(絶対無理というわけではありませんが…)

 

個人再生の手続きを申し立てたときは安定収入があったけど、認可がおりる前に失業してしまった場合などはアウトです。

 

 

ペアローンを組んでいる

 

夫婦でペアローンを組んでいる場合、自分だけ個人再生の住宅ローン特則を利用してもマンションを守ることはできません。
原則として夫婦で個人再生をする必要があります。

 

夫婦で個人再生の申立をした結果、配偶者の方は個人再生を申し立てる必要性が乏しく、申立が必要ないと裁判で判断された例もありますが、自分で勝手に判断してはいけません。
必ず、ペアローンであることを弁護士に伝えて、申立の準備をしてもらいましょう。

 

 

 

【まとめ】個人再生でマンションを守れないケース

 

個人再生でマンションを守れないケースをまとめましょう。

 

 

  • マンションが自宅兼事務所で、自宅スペースの方が小さい場合
  •  

  • マンションに他の借金の抵当権がついている
  •  

  • 代位弁済から6ヵ月経過している(タイムリミット)
  •  

  • 十分な安定収入がない
  •  

  • ペアローンを組んでいる(⇒夫婦で個人再生が必要)

 

 

 

どうでしょうか?
あなたはマンションを守れそうですか?

 

可能性があるなら、すぐにでも弁護士に相談してみるべきです。

 

 

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自分ではよくわからない、無理っぽいから他に良い方法を知りたいという人は、こちらの記事もぜひ読んでみてください!

 

 

>>マンションのローンが払えなくなったとき、どこに相談するべき?