住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

住宅ローンの借り換えでどれくらい返済がラクになる?

住宅ローンの借り換えって、広告でよく見かけますよね。

 

借り換えでこんなに安くなります!みたいなやつ。

 

 

「安くなる」と言っても厳密には2つの意味があります。

 

1.総返済額が安くなる

 

2.毎月の返済額が安くなる

 

この違い、わかりますか?

 

 

 

毎月数万円の効果を狙う!

 

広告なんかでよく見かけるのは「1.総返済額が安くなる」の方ですよね。
借り換えで、総返済額が200万円も安くなります!みたいな。

 

200万円って大金だけど、20年の住宅ローンだったら月々8300円安くなるってことです。

 

そんなに大した額じゃないですね。

 

 

 

マンションのローン返済がきびしくてなんとかしたいっていう状況なら、
「1.総返済額が安くなる」という視点じゃなくて「2.毎月の返済額が安くなる」っていう視点で借り換えを検討しないとあまり効果がありません。

 

 

月々数千円じゃなくて数万円単位の効果を狙いたいところです。

 

毎月の返済額を数万円安くできるなら大助かりですよね。

 

 

 

総返済額にこだわるな!返済期間の長いローンに借り換えよう

 

住宅ローンの借り換えで毎月の返済をラクにするには2つの方法が考えられます。

 

A.もっと低い金利のローンに換える

 

B.返済期間の長いローンに換える

 

 

総返済額を安くする場合は「A.もっと低い金利のローンに換える」という方法しかないですよね。
一般的には金利に0.5%以上差がないと借り換えの効果がないと言われています。

 

でも、毎月の返済額を安くしたい場合は、返済期間を変えることでも効果をあげることができるんですよ。

 

 

 

たとえば2000万円を20年かけて返す場合、毎月8万3000円の返済額となります(金利は考えていません)。
でも、2000万円を30年かけて返すなら、毎月5万6000円の返済額です。

 

2万7000円も安くなりました!

 

 

実際には金利がかかるので時間をかけて返済する分、総返済額は膨らんでしまいます。
なので、トータルで損をするからやるべきではないという人もいるでしょう。

 

 

でも、いま毎月の返済がきびしいなら、そこにとらわれずに毎月の返済額を安くすることに集中して借り換えを検討した方がいいですよ。

 

総額はあまり変わらない、あるいは少し増えるとしても毎月の返済額がしっかり安くなっているなら良しとしましょう。

 

 

 

数年間は返済がきびしいけど、その期間を乗り越えたらまた余裕ができるということってあると思うんです。
たとえば、出産・育児で妻が仕事を辞めたけど、子供が小学校に入ったらまた働くとか、塾代や高校・大学の進学で教育費がかさむけれど、子供が大学を卒業したら一気にラクになるとか。

 

 

そういうときは、総返済額にこだわらず、毎月の返済額を安くできればOKと考えてください。

 

 

ただし、きびしい期間を乗り越えて余裕ができたときには、どんどん繰り上げ返済をして返済期間を短縮していくようしましょう。

 

 

 

いまは空前の低金利時代なので、Aの「もっと低い金利のローンに換える」ことは簡単です。
なので、AとBの両方を満たす借り換えをします。

 

つまり、金利が今のローンより低く、今の残り返済期間より長いローンに借り換えるということです。

 

 

 

借り換えでは返済期間を延ばすことはできない!?

 

ただし1つ問題があります。

 

普通、住宅ローンを借り換えるときは、返済期間をのばすことができないんです。
現在のローンがあと20年残っているなら、借り換えをするときも20年で組むのが通常です。

 

ただし、一部の銀行ではもっと長い返済期間での借り換えをを認めているところもあります。

 

たとえば、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、「35年−築年数」の範囲内で返済期間を設定できるようです。
新生銀行のパワースマートローンでは、最長35年のローンを組むことができます。

 

 

 

借り換えは余裕があるうちに検討しよう

 

借り換えを検討するときにもう1つ注意しないといけないのは諸費用です。

 

 

 

借り換えとは、新たに住宅ローンを借りて、それで今の住宅ローンを完済するということになりますから、新たに住宅ローンを借りるための諸費用がかかります。

 

今のローンを借りたときも、保証料とか登記費用とか事務手数料とか、いろいろかかってますよね。
それと同じです。

 

 

目安としては、借り入れ金額の2.5%程度の諸費用がかかるのが一般的です。

 

例えば、借り換えローン2,000万円を30年で借りる場合、50万円程度の諸費用が発生することになります。

 

 

諸費用分を上乗せして貸してくれる住宅ローンもありますが、貯金から出せるようにしておくのが理想です。

 

そのためにも、ローン返済が厳しくなってきたときは、貯金をどんどん切り崩して返済にあててしまうのではなく、貯金があるうちに借り換えを検討すべきです。

 

早め早めの行動がカギですよ。

 

 

 

いくら返済がラクになるの?シミュレーションしてみたところ…

 

借り換えによってどれくらいの効果が得られるのか、シミュレーションしてみましょう。
いろんな銀行のサイトで借り換えのシミュレーションができるようになっています。

 

今回は、こちらのサイトを使ってシミュレーションしてみました。

 

住信SBIネット銀行 住宅ローンお借換試算
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080106CT

 

 

金利が下がるといくら安くなる?

 

まずは、返済期間は変えずに金利だけ安いものに変える場合。

 

借入残高 1500万円
15年 1.8% ⇒ 15年 1.01%

 

 

諸費用を含めたトータルでのメリットはマイナス約48万円。

 

ただし毎月の返済額はマイナス5300円。

 

効果はいまいちですね。

 

 

 

返済期間を延ばすといくら安くなる?

 

次に、返済期間を5年延ばして金利も安いものに変える場合。

 

借入残高 1500万円
15年 1.8% ⇒ 20年 1.01%

 

 

毎月の返済額はマイナス2万6100円

 

結構大きな効果が出ましたね!

 

 

諸費用を含めたトータルでのメリットはマイナス約8万円と微々たるものですが、ここは気にしちゃいけません。

 

今回の借り換えの目的は、あくまでも毎月の返済額を減らすことです。

 

この試算ではトータルの返済額はわずかにマイナスという結果でしたが、わたしは少々プラスになったとしても借り換えをする意味はあると思いますよ。

 

 

 

借り換えで効果がない場合は…

 

 

あまり効果の得られるプランが見つからなかったという場合や、借り換えの審査に通らなかったという場合は他の方法を考えましょう。

 

マンションのローン返済がきびしくなってきたときの対処法はいくつかありますが、「住宅ローンの借り換え」は最も初期の、一番優等生的な対処法です。
だって、ローンの返済が厳しくない人でも節約のために住宅ローンの借り換えってするでしょ?

 

 

まだ、他の対処法はあります!

 

次の段階としては、現在住宅ローンを借りている銀行にリスケジュールの相談をしてみることです。

 

 

 

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