住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

任意売却でマンションを売ってもそのまま住み続けられるってどういうこと?

 

「任意売却なら、売却後も今のマンションにそのまま住み続けられることがある…」

 

こちらの記事でそのように説明しました。

 

 

>>マンションが競売に!? 任意売却のメリット・デメリット

 

 

売却したマンションにそのまま住めるというのは、家賃を払って賃貸マンションとして住むということです。
将来的に買い戻すことができる場合もあります(リースバックといいます)。

 

 

買い主が賃貸マンションとして貸してくれれば可能ですが、そんなにうまい具合に条件にあう買い主が見つかるものなの?ってギモンに思いますよね。

 

そんなのレアケースで、めちゃくちゃ運が良かっただけじゃないの?って。

 

 

でも実はこれ、そんなにレアケースでもないんです。

 

 

 

任意売却物件は投資家に人気。その理由は…

 

分譲マンションを探している人は、自分が住むためではなく、投資用の物件として探している人も多いんです。
不動産会社が探していることもあります。

 

家賃収入で儲けようってことですね。

 

 

任意売却の物件は投資家や不動産会社に非常に人気です。

 

なぜでしょうか?

 

 

賃貸経営をする場合、「表面利回り」というのが1つの指標になります。

 

 

 

例えば、1500万円で購入したマンションを月10万円の家賃で貸すことができれば、

 

年間収入120万円÷購入価格1500=0.08

 

表面利回りは8%となります。

 

マンション投資では、標準的な表面利回りは8〜12%と言われています。

 

 

任意売却の物件は、他の物件とくらべて特別安く買えるというわけではありません。
なので、表面利回りもそれほど高くなるわけではありません。

 

でも、投資家にとって大きなメリットがあるんです。

 

 

それは、元の所有者にそのまま賃貸として貸せば、リフォームが不要という点です。

 

 

通常は、投資用に中古マンションを購入した場合、最低でも壁紙をすべてきれいに張り替えて賃貸に出す必要があります。
水周りの修繕が必要になることもあります。

 

こうした修繕費がかかると利回りが下がってしまうんです。
これを「実質利回り」といいます。

 

 

任意売却の物件を購入して元の所有者にそのまま住まわせる場合、実質利回りが高くなることが1つの魅力と言えます。

 

 

他にもある!任意売却物件が人気の理由

 

投資家にとっては、他にもメリットがあります。

 

空室のリスクがないという点です。

 

 

 

マンション投資をするとき心配なのが空室リスク。

 

空室が出るとそのたびに壁紙の張り替えなどリフォーム費用がかかりますよね。
入居者募集の広告費もかかります。

 

次の入居者が決まるまでの期間は収益ゼロです。

 

 

任意売却で購入した物件を元の所有者に貸す場合、元の所有者はどうしてもそこに住み続けたいと強く希望しているわけですから、長期的に借りてくれることが期待できます。

 

つまり、こうした空室リスクがなくなるのが大きなメリットなんです。

 

 

 

投資家にとって唯一の不安材料は…

 

ただ、メリットばかりでもありません。

 

投資家にとって唯一の不安材料は家賃の滞納リスクです。

 

 

 

住宅ローンを返せなくなってマンションを手放した人に貸すのですからなおさらかもしれませんね。

 

 

ただ、これも家賃保証会社を利用すれば問題ありません。
今は、賃貸マンションを借りるときに、保証人を立てずに家賃保証会社を利用するケースが増えています。

 

任意売却をした人の場合、個人信用情報に事故登録(いわゆるブラックリスト)されているので、家賃保証会社の審査に通らないと心配する人もいますが、その点は大丈夫です。

 

家賃保証会社もいろいろあって、信用情報機関に加盟していないところもあるんですよ。
そういう保証会社は個人信用情報を照会せず、年収や職業で審査します。

 

 

 

任意売却物件の購入希望者をたくさんかかえている業者も

 

以上のように、マンション投資をしている投資家にとって、任意売却の物件を購入して元の所有者に貸すというプランはメリットが多く非常に魅力的なんです。

 

だから購入希望者はたくさんいます。

 

 

任意売却を専門に手がけている不動産会社では、こうした投資家を顧客としてたくさんかかえていて、「住み続けたい」という希望をもつ任意売却をおこなうときは優先的に物件を紹介しているところもあるんですよ。

 

なので、「そんなうまいぐあいに条件に合う買い手が見つかるわけがない」という心配はあまりいりません。

 

 

 

住み続けるのが難しいケースもある

 

ただし、家賃が折り合わない場合は難しいかもしれません。

 

投資家はビジネスとしてマンション投資をしているので、利回りが8%を下回るような場合は「売却後も住み続ける」という方法を実現するのは難しいでしょう。

 

 

もっとも理想的なのは、親や兄弟など親族に売却して安い家賃で住まわせてもらい、将来余裕ができたら買い戻すというプランです。
「買戻しプラン」と言われています。

 

 

 

親族間売買の場合、銀行が住宅ローンを貸したがらないという問題はありますが、住宅ローンを組まなくても購入できるくらい資産のある親族や、公務員・大企業の社員など信用のある職業の親族がいて協力してくれるというなら実現可能です。

 

 

このほか、条件付きで安い家賃で住まわせてくれる買い手が見つかる場合もあります。

 

たとえば、いずれ自分が住みたい、あるいは息子が結婚したら息子夫婦に住まわせたいが、今すぐというわけではないのでそれまでは安い家賃で貸してくれるといったケースです。

 

この場合、そのタイミングが来たら退去してもらわないと困るので2年の定期賃貸借契約を更新していく形にするなど、条件付きとなります。

 

 

 

住み続けたいなら早い段階で相談を!

 

任意売却は時間との勝負です。

 

限られた時間内に条件にぴったり合う買い主を見つけるのは大変ですが、そのあたりは任意売却業者の手腕にかかっていると言えます。

 

また、時間的に余裕があればあるほど、条件に合う買い主を見つけられる確率が高まります。

 

 

 

ローンの返済がきつくなってきたけど、絶対に引っ越したくない、今のマンションに住み続けたいと思っているなら、とにかく早めに専門家に相談しておいた方がいいですよ。

 

 

早い段階であれば、マンションを手放さずに解決する方法、あるいは任意売却してマンションを手放したとしても家賃を払ってそのまま住み続けることができる方法を一緒に探してもらえます。

 

 

>>マンションのローンが払えなくなったとき、どこに相談するべき?