住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

「持ち出し費用0円」って本当? 任意売却にかかる費用

 

競売を避けるための最後の手段「任意売却」。
競売よりもメリットがたくさんあるから絶対やるべき!ってわかっていても、費用のことが心配ですよね。

 

任意売却の専門業者に依頼したくてもお金がない・・・。
いったいどれくらい費用がかかるの?って。

 

でも、任意売却の専門業者のホームページを見ると「持ち出し費用0円」って書いてませんか?

 

 

なんで0円なの?
ボランティアでやってくれるわけないし。

 

なんか怪しい・・・。

 

 

0円は本当なんでしょうか?

 

 

「持ち出し費用0円」はほぼ本当。ただし…

 

結論から言うと、「持ち出し費用0円」はほぼ本当です。
ただし、厳密に言うと持ち出し費用も少しはあります。

 

もっと厳密に言うと、任意売却業者に支払う費用の分だけ、任意売却後の残債が上乗せされるのだから、0円というわけではない気もします。

 

ただ、マンションを任意売却した後の残債については、全額きちんと完済しなければならないというわけじゃないので、やっぱり「0円」という表現でも間違ってはいないかな、とも思いますし・・・。

 

 

>>売却後に残った債務はどうなる?永遠に返済し続けるの?

 

 

なんか、ブツブツ言ってしまってすみません。
よくわからないですよね。

 

どういうことか、説明します。

 

 

 

仲介手数料の額は法律で決まっている

 

任意売却の費用を心配している人は、今、お金がなくて、業者に依頼したくても依頼できない…と悩んでるんですよね。

 

そういう意味では、任意売却の専門業者に依頼する時点でまとまったお金が必要になることはないので、まったく心配はいりません。

 

 

任意売却が成功して初めて、費用を支払うことになります。
いわば成功報酬ですね。

 

 

任意売却業者に支払う費用は、マンションの売却を仲介してくれたことに対する「仲介手数料」です。

 

任意売却ではなく、普通に売却するときにも仲介手数料がかかりますよね。
それとまったく同じです。
任意売却だからといって、特別高額な料金がかかるということはありません。

 

 

しかも、仲介手数料は宅地建物取引法という法律で決まっているので、どの業者に依頼しても金額は同じはずです。

 

仲介手数料=売却価格の3%+6万円+消費税

 

 

例えば、2000万円でマンションを売却したのなら、

2000万円×3%=60万円
60万円+6万円+消費税=71万2800円

 

これが、任意売却業者に支払う費用です。

 

 

相談料やコンサル料はかからないはずです。

 

ただし、悪徳業者もいるので注意しないといけませんが…。

 

 

悪徳業者の場合、後からさまざまな名目で請求されるかもしれないので、最初に文書などで必要な費用の確認をしておくことをお勧めします。

 

 

>>悪徳!? こんな任意売却業者には注意!

 

 

 

仲介手数料はいったい誰が負担するの?

 

ただ、仲介手数料が後払いだとしても、数十万の大金を用意するのは大変です。

 

だって、任意売却の場合、売却代金を全部ローン返済にあてても足りないんですから。

 

 

でも、心配ご無用。

 

「持ち出し費用0円」って書いてありましたよね?

 

 

あなたが手持ちの資金から仲介手数料を準備する必要はないんです。

 

ではいったい、任意売却業者に支払う仲介手数料はどこから出るんでしょう?

 

 

それは、マンションの売却代金から差し引いて支払う仕組みになってるんです。

 

 

 

そもそも売却代金を全部ローン返済にあてても足りないんです。
債権者は貸したお金を全部回収することはできません。

 

でも、競売になるともっともっと安い金額でしか売却できないのでますます回収できないことになります。
なので、全額回収はできないけど任意売却の方がまだマシということで、任意売却を承諾してくれるわけです。

 

でも、仲介手数料など任意売却をするための費用が払えないなら任意売却を進めることができませんよね。

 

そこで、仕方なく売却代金から仲介手数料分を差し引いて任意売却業者に支払ってもいいと、債権者が認めてくれるんです。

 

 

売却代金から差し引くことができるのは次の費用です。

 

・仲介手数料
・滞納している管理費・修繕積立金など
・抵当権の抹消費用
・後順位抵当権者の抵当権解除費用(ハンコ代)
・固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用
・競売取り下げ書類作成費用(印紙代は本人負担)
・引っ越し費用(必ずというわけではない)

 

これを出さなきゃ任意売却が進まないっていう費用です。

 

 

 

残りの借金が増えるだけでは?

 

任意売却に必要な費用を売却代金から差し引いて、残りを住宅ローンの返済にあてると、残りの借金(残債)はその分増えてしまいます。

 

 

 

たとえば、住宅ローンがまだ3000万円残っているのにマンションが2000万円でしか売れなかったという場合。

 

売却代金をすべてローン返済にあてれば残債は1000万円です。

 

でも、仲介手数料など諸々の費用をあわせて200万円ほどを売却代金から差し引いて支払ったのであればローン返済にあてられるのは1800万円、残債は1200万円ということになります。

 

 

つまり、残債がその分増えているだけなので、「あなたの負担がゼロ」というのとはちょっとちがいますよね。
残債はその後少しずつでも返済していかないといけないわけですし。

 

 

でも、こちらの記事でも説明したとおり、実際のところは残債をすべて完済するまで絶対に許してくれないっていうわけじゃないんです。

 

 

>>売却後に残った債務はどうなる?永遠に返済し続けるの?

 

 

ある程度、まじめにコツコツ返済してると「もういいですよ」と言ってなぜだか残りの借金をチャラにしてもらえることがあるんですよね。

 

なので、200万やそこら残債が増えても結局消えてしまうってことで、やっぱり「あなたの負担はゼロ」と言ってもいいのかもしれません。

 

 

 

これは持ち出し費用になる

 

任意売却に必要な費用は売却代金から差し引いて支払ってもらえると説明しましたが、一部、差し引いてもらえないものもあります。

 

たとえば次の費用です。

 

・売却に必要な住民票・印鑑証明書などの発行費用、書類の送料
・新居を借りる費用(引っ越し代として数十万程度は出してもらえることが多い)

 

1つ目は数百円の話なので問題ないと思います。

 

問題は2つ目の「新居を借りる費用」です。
賃貸マンションに引っ越す場合、敷金・礼金・家賃は自分で準備しておく必要があります。

 

 

任意売却を進めている間、住宅ローンの返済はストップしているはずですから、その期間にお金をためて、新居を借りる費用くらいは貯めておきましょう。

 

 

 

任意売却は時間との戦い

 

これで、任意売却の費用に関する不安は解消されましたか?

 

 

任意売却は時間との戦いと言われています。

 

 

 

早い段階で専門家に相談できるかどうかで、成功率が大きく変わってしまいます。

 

成功しないということは、「競売になる」ということです。

 

 

確かな手腕をもった専門家に依頼できるかどうかも、成功率に大きく影響します。

 

 

まだ任意売却すると決めたわけじゃないという段階でも、ローン返済がきつくなってきているなら、早めに相談しておいた方がいいです。

 

こちらの窓口なら、相談者の状況に応じて、任意売却以外の解決策もあわせて検討してもらえるので、今からでも相談しておくと安心ですよ。

 

 

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