住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

売却後に残った債務はどうなる?永遠に返済し続けるの?

 

マンションを売却しても返済し切れなかったローンはどうなると思いますか?

 

チャラになる?

 

・・・

 

残念ながら、そんなことはありません。
競売にせよ任意売却にせよ、マンションを手放しても返済し切れなかったローンは、引き続き返済していかないといけないんです。

 

 

 

ただ、競売の場合は相場の6割程度でしか売却できないので、相場近くで売却できる任意売却の方が残りの債務(残債)はかなり少なくなります。

 

 

とはいえ、たとえばまだローンが3000万円残っているマンションを2000万円で任意売却した場合、残債は1000万円。
マンションを手放したのに1000万円の借金を返済し続けていくのは途方もないように感じますよね。

 

しかも、代位弁済後(債権者が銀行から保証会社に変わった後)は金利が14%に跳ね上がるので、1000万円の債務なら利息だけで年140万円、月々約12万円です!

 

こうなると、せっかく任意売却をして再スタートを切ろうとしたのに、自己破産するしかないのでしょうか・・・。

 

 

でも、安心してください。

 

実際にはこんな大変なことにはならないので悲観しなくて大丈夫です。

 

 

 

異常債権は強く取り立てても仕方ない

 

 

マンションを手放す前と手放した後では、借金の性質が変わります。

 

これまでは担保がある正常債権。
売却後は無担保の「異常債権」になるんです。

 

これまで債権者は、担保があるから強く取り立てることができました。
「返せないなら家を売れ」と。

 

でも、担保がなくなった後は強く取り立てても仕方ないですよね。
なので、これまでとは姿勢がかわって柔軟に対応してくれるようになるんです。

 

 

 

だからといって、無視したり逃げ回ったりするのはダメですよ。
給与を差し押さえられることもありますから。
連帯保証人がいる場合は、そちらに迷惑をかけることにもなりますし。

 

 

 

売却後の残債。3つの返済方法とは?

 

 

任意売却後に残った債務の返済方法は、大きく分けて3通りあります。

 

できる範囲で返済していく

 

最も多いパターンが「できる範囲で返済していく」という方法です。
月々5000円でも1万円でも、返済できる額を返済していきます。

 

自らマンションを手放してまで返済にあてたわけですから、その努力を認めてくれた上で、あとは少しずつでも返済しようと誠意を見せてくれればOKというわけです。

 

現在の収入や支出など生活状況を説明した上で、これくらいなら返済できるという額を話し合って決めます。

 

無理な額を強引に取り立てたりするようなことはありません。

 

 

 

法的な債務整理

 

2つめの方法は法的な債務整理です。
具体的には、自己破産や個人再生をおこないます。

 

個人再生は、マンションを失わずに済む債務整理の方法として効果的ですが、マンションを手放した後ではメリットはそれほどありません。

 

>>個人再生のメリット・デメリット

 

 

言葉のイメージは悪いかもしれませんが、自己破産の方が効果が大きくすっきり片付くと思います。

 

>>自己破産するとどうなるのか

 

 

ただ、どうしても自己破産に抵抗がある人や、職業的に自己破産できない人は、個人再生を選ぶことになります。

 

 

 

私的な整理

 

3つめの方法は法律の手続きをふまずに、私的に債務を整理する方法です。

 

 

最初にあげた残債1000万円の例で言うと、

 

@のように「できる範囲の返済でOK」としてもらえた場合、本来は金利だけで月々12万円も返済しなければならなかったものが、月々1万円で許してもらえるのはとてもありがたいのですが、残債1000万を完済するには、元金だけでも83年かかります。

 

金利も考えると、死ぬまで返済し続けても終わりません。

 

 

でも、ある程度まじめに返済を続けていると「いま一括で○十万払ってくれたら、もう返済を終わらせましょう」と債権者の方から提案してくれることがあるんです。

 

1000万あった借金が数十万の返済で終わるなんてウソみたいですよね。

 

 

どういうことか説明しましょう。

 

当初、銀行で借りた住宅ローンですが、滞納を続けると債権者が銀行から保証会社に変わりますよね。
そして任意売却をおこない、あなたのローンは担保のある正常債権から無担保の異常債権に変わりました。
保証会社も、いつ完済されるかわからない不良債権を何十年も持ち続け、毎月管理するのは手間がかかりますから、数年たったところでこの不良債権を別の会社に売却します。

 

不良債権を買い取るのは「サービサー」と呼ばれる債権回収会社です。

 

債権回収というと取り立て屋のような怖いイメージがあるかもしれませんが、実はまったくちがいます。
サービサーは健全な企業ばかりです。
しかも債権回収のモチベーションは意外にも低いのです。

 

なぜかというと、不良債権は額面の2%程度で売却されることが多いため、サービサーは1000万円の債権を20万円程度で買っているからです。

 

サービサーにしてみれば、20万円回収できれば元が取れているわけです。

 

 

 

 

10年後に再びマイホーム取得も夢じゃない!

 

 

こんなふうに、任意売却後の残債については、額が大きくても特別心配する必要はありません。
果てしなく永遠に返済が続くなんてことはありません。

 

 

今はマンションのローンが払えなくなって、この先どうなるんだろう?って不安や絶望的な気持ちでいっぱいかもしれないけど、前向きに対処していけばいくらでも再出発できるんです。

 

たとえマンションを手放すことになったとしても、これならまたがんばって、10年後にもう一度マイホームを手に入れることも可能ですよね。

 

 

>>マンション住み替え体験記。住み替え成功の秘訣は・・・

 

 

 

スムーズに再出発するためには、専門家に相談して適切なアドバイスを受けることが大切です。

 

マンションのローン返済が苦しくなって悩んでいるなら、こちらの専門家集団に相談してみては?

 

 

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