住宅ローン リスケ 流れ 交渉 ポイント

マンションのローンが払えない!リスケの流れと交渉のポイント

 

住宅ローンの返済がきつくなってきたとき、銀行にお願いして返済計画を変更してもらうリスケジュール(リスケ)。

 

リスケをお願いするとき、具体的にどういう風に進めればいいんでしょうか?

 

何か準備するものは?

 

交渉を有利に進めるポイントは?

 

 

順番に説明していきましょう!

 

 

 

タイミングは返済が遅れる前。1ヵ月の余裕をみて

 

 

銀行に住宅ローンのリスケをお願いする場合、どういうタイミングがベストなんでしょうか?

 

 

返済がきついからリスケをお願いするわけですが、返済が遅れてしまった後ではやはり印象が悪くなります。

 

返済が遅れる前に早めに相談することで、誠実に返済しようとしていると受け取られ、好印象をもたれるんですね。

 

 

 

 

リスケはあくまでも銀行との交渉。
きちんと返済しようと努力している姿勢を見せないとダメです。

 

 

なお、リスケを申し込んですぐにOKがもらえるわけではありません。
銀行内で審査したり稟議を通したり、返済計画を変えるにはいろいろと時間がかかるものなんです。

 

実際にリスケをスタートさせるまで1ヵ月くらいかかると思っておいた方がいいですよ。

 

 

だからとにかく早めに相談するのが大切です!

 

 

 

返済が遅れてしまったときはリスケできない?

 

 

先ほど、返済が遅れる前に相談するのがベストと説明しましたが、返済が一度でも遅れるとリスケが絶対不可能っていうわけではありません。

 

印象が悪くなって交渉が少し難しくなるということです。
できる可能性ももちろんあります。

 

 

当初はリスケの相談をしても取り合ってもらえなかったのに、一度返済が遅れると担当者が慌てて電話してきて一気にリスケの話が進んだっていうケースもあるようなので、あきらめる必要はありません。

 

ダメもとでも一度お願いしてみることです。

 

 

断られてしまった場合は、個人再生が検討できます。
個人再生を利用して、リスケに応じてもらう方法もあるんですよ。

 

 

>>個人再生・・・・

 

 

 

どんな準備が必要?リスケ交渉の流れ

 

 

リスケの相談はとにかく早い方がいいので、ぐずぐず悩んだり手間ヒマかけていろいろ準備をしたりするのは時間がもったいないのですが、交渉ですから少しは準備が必要です。

 

以下を読んで、「こういう風に進むんだな」「こんなことを聞かれるんだな」と、ある程度想定をしておいてください。

 

 

1.銀行に電話してリスケの相談をしたいと言う

とにかく早めに相談した方がいいです。

 

電話なら明日にでも、いや、営業時間中なら今すぐにでもできますよね。
「住宅ローンの返済計画の変更についてご相談したいのですが・・・」と電話で相談してみましょう。

 

この第一声だけ勇気を持って発することができれば、あとは向こうが事情を聞いてくれたり必要書類を指示したりしてくれるはず。

 

もちろん、電話口で簡単に済む話ではないので、日時を決めて一度銀行に足を運ぶことになるでしょう。

 

 

おそらく次のような書類を求められると思います。

・直近の収入を確認できるもの(給与明細や源泉徴収票、確定申告書など)
・収支を説明できるもの(家計簿、毎月何にいくら必要なのかまとめたメモなど)

 

 

2.希望や事情を説明できるようにしておく

 

どういう風に返済計画を変更してほしいのか考えておく。

金利の計算などは複雑で難しいですが、「毎月の返済額をいくらにしてほしいか」くらいは、はっきり言えるように考えておきましょう。

 

リスケをしてくれればその後問題なく返済できることを説明できるようにしておく。

子どもが保育園に入れたら妻もパートで働くから…とか、子どもの進学のための出費が落ち着いたら…など。
リスケすれば問題なく返済できるようになるという根拠がなければ銀行も納得してくれません。

 

 

3.自宅マンションの資産価値を調べておく

リスケをおこなう代わりに銀行から条件をつけられることがあります。
リスケしてほしいということは、返済が厳しくなっているということですから、銀行としても焦げ付きのリスクに備えたいと考えるのは当然のことです。

 

条件として次のようなものを求められることがあります。

 

@金利の引き上げ(固定金利の場合は引き上げられない)

金利の引き上げは応じないと仕方ないのですが、少しでも低く抑えてもらうよう交渉は可能でしょう。

 

A担保の追加

自宅マンションは住宅ローンを借りるときにすでに担保にとられていますが、リスケに応じる代わりに親の家にも抵当権をつけさせてほしいといわれることもあります。

 

でもこれは簡単に応じてはダメ。
リスケ後も返済ができなくなった場合、自分のマンションを失うだけでなく親の家まで失うことになります。

 

銀行がそんな残酷なことするわけないって思いますか?
・・・う〜ん、ちょっと甘いかも。

 

リスケは「交渉」で決まるものです。

 

返済を焦げ付かせるよりリスケに応じてでも返済してもらった方が銀行にとって得だと判断するからリスケに応じてくれるんです。
返済できなくなってマンションを競売にかけたとしても安くしか売れないなら銀行は損ですからね。

 

ところが、担保が2つもあればどうでしょう?
さらにリスケに応じるよりも2つの不動産を競売にかけてしまった方が銀行は得ですよね。
つまり、もうこれ以上リスケに応じる理由はなくなるんです。

 

なので追加担保を求められても簡単に応じてはいけません。

 

担保の追加を断るためには、現在の担保だけで十分なはずだと説明しましょう。
そのためには、現在、自宅マンションの資産価値がどれくらいあるのか調べておくことです。

 

不動産の一括査定サイトなどを利用して、複数の会社から査定額を取り寄せておくといいですね。
そして一番高いものを銀行に持っていくわけです。

 

 

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B保証人の追加

親や共働きの妻を連帯保証人として追加するよう求められることもあります。

 

親や奥さんならあなたを助けるために連帯保証人になってくれるかもしれないけど、これは絶対に断った方がいいです。
もしリスケ後も返済ができなかったとき、どれほど大きな迷惑をかけることになるか。

 

それに連帯保証人に迷惑をかけられないということが足かせになって、「自己破産」という最後の手段も使えなくなってしまいます。

 

連帯保証人を追加しないとリスケに応じないなんて言われたら、リスケはあきらめて他の手段を考えた方がいいです。

 

 

 

いざ、交渉!有利に進めるコツは・・・

 

 

以上の準備が整ったら、いざ交渉です。

 

 

 

 

アドバイスとしては「誠実に」でも「相手のいいなりにならないように」

 

誠実に状況を説明し、きちんと返済していく意思を示すことは大切です。
でも、相手のペースにはまって言いなりになってはいけません。

 

特に、追加条件については、先ほど説明したとおり、のめるもの・のめないものを決めておくことです。
何ならリスケをあきらめてもいいくらいの覚悟で。

 

 

それから、こちらの希望を通すコツとして「先に希望額を言う」という方法があります。
最初に出た金額がベースになって交渉が進むからです。

 

 

例えば、先に銀行側から「毎月10万円程度の返済なら大丈夫ですか?」と言われたら「10万円」がベースになって、そこから交渉したとしても7〜8万円までしか下がりません。

 

あなたから先に「金利だけの返済にしてもらえませんか?」と切り出せば、「金利だけ」が交渉のベースになります。
なので、「金利+少しの元金」程度で決着する可能性が高くなりますよね。

 

 

金利だけにしてくれなんてびっくりされそうで言いづらいかもしれませんが、思い切って言わないと望む結果は得られませんよ。

 

 

 

怖がらずに行動しよう!

 

 

なんだか難しそうに感じたかもしれませんが、恐れる必要はありません。

 

リスケはまだまだ初期対応。
これがダメでもまだ方法は残されています。

 

怖がらずに、早めに銀行に相談すること。
これが一番大事なことです。