競売の流れ【後半】

競売の流れ【後半】入札開始から強制退去まで

 

マンションの住宅ローンが払えなくなったときの最悪の結末「競売」について、流れを詳しく説明しましょう。

 

前半の流れはこちらの記事で説明しました。

 

 

>>競売の流れ【前半】競売の準備から入札の準備が整うまで

 

 

前半の段階なら、まだ競売を阻止する方法があります。

 

ですが、今から説明する【後半】、つまり入札が開始されてからは、もうあなたにできることは何もありません。

 

しいて言えば、無駄な抵抗をせずおとなしく流れに身を任せることくらいでしょうか。

 

 

 

【前半】では「どの段階なら競売を阻止して任意売却できるか」という点がポイントでしたが、【後半】では「いつまでにマンションを出て行かなければならないか」という点に注目してみていきましょう。

 

 

 

いつ追い出される?強制退去までの流れ

 

 

それでは、競売の流れ【後半】を見て行きましょう。

 

図は後半の大まかなスケジュールです。

 

 

 

 

G入札開始

 

公告(競売物件の情報公開)が始まってから約1ヵ月程度で入札が始まります。
入札期間は1週間程度。

 

理屈の上では、開札前であれば競売の取り下げが可能なので、債権者が競売の申出を取り下げてくれるのなら競売を阻止することは可能です。

 

ですが、入札が始まってから任意売却の専門業者に相談しても、もう残された時間が少なすぎて実質的には競売を阻止することはできません。

 

もっと前から相談しておいて、いろいろ動いてもらった結果、ギリギリ開札前に取り下げてもらえた、ということならあり得る話ですが。

 

 

H開札(落札者が決まる)

 

入札を締め切ってから1週間程度で開札となります。
ここで落札者が決まります。

 

 

I代金納付・所有権の移転

 

落札者が決まっても、マンションの所有権がただちに落札者に移転するわけではありません。
売却許可決定⇒売却許可決定の確定⇒代金納付 を経て、所有権移転となります。

 

開札から所有権移転まで最短で3週間ほどかかります。

 

つまり、開札後3週間以内に引っ越さなければならないということです。

 

所有権が移転されてもうあなたのマンションではなくなったのに、まだ住み続けていたら、それは「不法占拠」です。

 

 

J引渡し命令の申し立て

 

不法占拠されては困りますから、落札者は所有権の移転と同時に「引き渡し命令の申し立て」を裁判所に行います。

 

この申し立てを受け、引き渡し命令が確定するまで2週間ほどかかります。

 

 

K強制執行の申し立て

 

それでもあなたが不法占拠し続ける場合、落札者は裁判所に「強制執行の申し立て」を行います。
強制執行とは、裁判所の権限で強制的にマンションから出て行かせることです。

 

といっても、いきなり追い出されるわけではありません。
「催告」と「断行」の2段階で追い出されます。

 

 

L明け渡し催告

 

まず1段階目が「明け渡し催告」です。
最終警告のようなものですね。

 

裁判所から執行官がやってきて「○日に強制執行を断行するので、それまでに出て行ってください」と警告します。

 

郵送じゃないですよ。
執行官があなたのマンションにやって来るんです。
それもアポ無しで突然。

 

留守の場合はどうするか・・・?

 

勝手にカギをあけて入ります。
そのために鍵屋さんも連れてきていますから。

 

勝手に入って、目に付くところに○日までに出て行ってくださいという文書(公示書)を貼って帰ります。

 

 

M強制執行(断行)

 

それでも不法占拠を続けると、強制執行の「断行」が行われます。
これが2段階目ですね。

 

これであなたは完全に追い出されます。

 

断行は本当に無理やり追い出す感じです。
催告のときと同様、執行官が鍵屋さんを連れてやってきます。
ですから居留守を使ってもムダです。

 

普通の引越しなら業者の人数は数人ですよね。
ですが、強制執行の断行の場合は数十人がいっせいにやってきて目録を作りながら一気に荷物を運び出します。
泣こうがわめこうが淡々と荷物を運び出します。

 

不法占拠者が「自殺してやる」と刃物をもって脅したり、おそいかかってくることもあるので、最初に数人で占拠者の周りを取り囲んで動けなくした上で、台所の包丁など危険なものをすばやく回収してしまうようです。

 

 

 

断行を妨害しようとすると警察を呼ばれ即逮捕されます。

 

無駄な抵抗をしても意味がないことがわかりますよね。

 

ちなみに、運び出された荷物は1ヵ月ほど倉庫に保管されて、その後競売にかけられるので、それまでに引き取りに行く必要があります。

 

 

 

競売が怖いのはその後の生活を一切考慮してくれないところ

 

 

以上をまとめると、マンションが落札者の名義になるのが開札から約3週間後。
競売により落札されたら3週間以内に出て行かなければ不法占拠になってしまうことになります。

 

不法占拠を続けたとしても、落札から約3ヵ月後には無理やり追い出されることになります。

 

 

 

 

普通、不動産を売却したり債務を精算するときは、あなたがその後なんとか暮らしていけるように、出て行く時期や引っ越し代、売却後の残りのローンをどうするかなど、いろいろ交渉できるものです。

 

ところが、競売の場合はそれがありません。

 

入札が開始されてから強制執行までまったく交渉の余地がないんです。
あなたの生活のことなど誰も考慮してくれず、機械的にどんどん進められていきます。

 

これが競売の怖いところです。

 

最終的に、ホームレスになってしまう人もいるくらいです。

 

 

住宅ローンの返済がきつくなってきて、あなたが今どの段階にいるのかわかりませんが、最悪の流れはこうだということを肝に銘じて、今すぐアクションを起こしてください。

 

早くアクションを起こせばマンションを失わずに済む方法があります!

 

 

 

>>マンションのローンが払えない!まだ間に合う!4つの対処法とは?