競売の流れ【前半】

競売の流れ【前半】競売の準備から入札の準備が整うまで

 

マンションの住宅ローンが払えなくなったとき、最悪の結末は「競売」です。

 

競売の申し立てから強制退去までどのように進むのか、流れを詳しく説明しましょう。

 

 

 

詳しく解説!競売はこんな風に進みます

 

 

前半と後半に分けて見て行きましょう。

 

 

前半は裁判所が競売の準備に動き出し、入札の準備が整うまで。

 

後半は入札開始から強制退去まで。

 

 

まずは、前半の流れを見ていきます。

 

図は、前半の大まかなスケジュールです。

 

 

 

 

 

図の流れに沿って詳しく説明していきますね。

 

 

 

@「代位弁済通知」が届く

 

住宅ローンの滞納が続き、金融機関からさんざん連絡が来ていたのにどうすることもできなくて放置していると、「代位弁済通知」というのが届きます。

 

これは、債権者が銀行から保証会社に変わったということです。
銀行は、こげついた住宅ローンの債権を保証会社に買い取ってもらったんです。

 

ここからは保証会社が債権者になります。
もう銀行は関係ありません。

 

 

A競売の申し立て

 

保証会社は債権回収のプロです。
もちろん残りのローンの一括返済を求めてきますし、それが無理なのもわかっているのでマンションを競売にかけます。

 

債権者といっても勝手に売ることはできないので、裁判所に競売の申し立てをするんです。

 

代位弁済から競売の申し立てまで通常半月〜1ヵ月程度です。

 

 

B差押え登記⇒「差押え通知書」が届く

 

競売の申し立てがあったら、裁判所はあなたのマンションについて差押え登記をします。
登記簿に差押えしたことが記載され、あなたは自分のマンションであっても勝手に売却できなくなります。

 

申し立てから差押え登記まで1週間から10日程度です。

 

裁判所から「差押え通知書」が届くので、自分のマンションがいよいよ競売にかけられることになり差し押さえられたのだと知ることができます。

 

 

 

C「競売開始決定通知書」が届く

 

競売の申し立てが受理され、競売が実際に開始されることを知らせる「競売開始決定通知書」が届きます。

 

なお、この段階では競売の期日などはまだ決まっていません。
競売をすることになりましたよ、というお知らせだけです。

 

 

 

D現況調査

 

裁判所から執行官と不動産鑑定士がやってきます。
競売にかけるにあたって、あなたのマンションを調査するんです。

 

チェックリストのようなものに何やら記入したり、マンションの室内外の写真を撮ったりします。

 

執行官が調べるのは「誰が住んでいるのか」「登記簿の記載内容と実際の物件に差がないか」といったこと。
不動産鑑定士が調べるのはマンションの価値です。
両者の調査をあわせて物件の売却基準価格が決まります。

 

ただ、競売物件は一般の物件とちがって売却が難しいため、市場価格よりも相当低めです。

 

現況調査は法律にもとづいて実施されるものなので拒否することはできません。
居留守を使ったり、実際にしばらく家を留守にしたりして調査を拒もうとする人もいますが、意味がありません。
調査には鍵屋さんを同行させているからです。

 

この段階ではただ調査するだけなので無駄な抵抗はせずおとなしく応じておいた方が賢明です。

 

後で説明しますが、どうしても競売を避けたいのであれば、この段階でもまだ何とかする方法はあります。
任意売却です。

 

ただ、来てしまった執行官を追い返すようなことはできないので、とりあえず現況調査は受けた上で、すぐにでも任意売却の専門業者に相談することです。

 

 

E「期間入札通知書」が届く

 

現況調査など競売の下準備が整うと、競売の日程が決められます。

 

あなたのもとに「競売の期間入札通知書」という文書が届くはずです。
そこに、入札の開始日と終了日、そして開札日が記載されています。

 

 

F公告

 

入札開始日の1ヵ月前くらいに競売物件の情報が公表されます。
これを「公告」といいます。

 

朝日新聞・読売新聞・毎日新聞・日経新聞などの全国紙に掲載されるほか、インターネットでも公開されます。

 

新聞の場合は小さなスペースに金額と広さ、おおまかな所在地が掲載されている程度ですが、インターネットの方はとても詳細な情報です。

 

こちらがそのサイトです。

 

 

BIT 不動産競売物件情報サイト
http://bit.sikkou.jp/

 

 

 

こちらで検索すると住所など物件の詳細情報を見ることができ、「3点セット」をダウンロードすると外観や室内の写真も見ることができます。

 

関係者に聞き取りをした内容もあって、氏名こそ伏せてはいますが、ローン返済をいつから滞納しているとか、調査を拒もうとした様子など、なまなましく記載されています。

 

 

競売物件を購入するのは、ほとんどが不動産業者です。
手間はかかりますが一般よりもかなり安いですから、安く買って高く売ったり賃貸に出そうとしているんですね。

 

この情報を見て、あなたのマンションに興味をもった不動産業者があなたの部屋の周りをウロついたり近所の人に聞き込みをしに来るようになります。

 

 

>>競売になると近所の人にバレる?

 

 

 

競売を阻止できるタイムリミットは?

 

 

以上が競売の流れの前半「競売の準備から入札の準備が整うまで」です。

 

競売を阻止できる事実上のタイムリミットはここまでです。

 

次の段階である「入札開始」後は、もう無理です。

 

 

ですが、「入札開始までは大丈夫なんだな」とは思わないでください。
「可能性がゼロではない」というだけで、阻止するのはかなり厳しいです。

 

「D現況調査」あたりでアクションを起こせばまだなんとかなるかな、という感じです。
もちろん、アクションが早ければ早いほど打てる手が増えるので、競売を阻止できる確率は高まります。

 

 

どういうアクションかというと、任意売却の専門業者に相談することです。

 

 

ここまでくると、さすがに専門家の手を借りなければどうにもなりませんが、逆に言えば専門家に任せることで、思いもよらなかった解決策が出てくるんです。

 

 

 

 

こういう言い方は厳しいかもしれませんが、競売で家を追い出されるところまで行ってしまう人は、大事なときに必要なアクションを起こさず放置してしまう人が多いんです。

 

マズい状況なのはわかっているのに何も対策を講じることができない。
裁判所から通知が来ても見たくないから封も開けない。
もう終わりだ。どうにでもなれ・・・と自暴自棄になる。

 

こうしてずるずるとここまで来てしまったんじゃありませんか?

 

 

今が最後のチャンスだと思ってください。
今ならまだ何か打つ手があるはずです!

 

 

>>任意売却の専門家に相談してみる

 

 

>>競売と任意売却、どちらが得?

 

 

 

後半は、いよいよ入札です。
ここから先は、はっきり言ってあなたにできることはもうありません。
おとなしく流れに身を任せるだけです。

 

「競売にかけられ家を追い出される」というイメージそのままの世界です。

 

 

>>競売の流れ【後半】入札開始から強制退去まで