住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

任意売却ができない4つのケース

 

マンションのローンが返済できなくて、もう競売にかけられてしまう!っていうときの最終手段として、任意売却は非常に有効です。

 

ただ、任意売却のデメリットにも書いたとおり「必ず任意売却が成功するとは限らない」という点は知っておいてください。

 

 

>>マンションが競売に!? 任意売却のメリット・デメリット

 

 

 

 

では、どのようなケースで任意売却ができないのか見て行きましょう。

 

 

 

専門業者に頼んでも任意売却ができないケースとは?

 

 

任意売却ができないのは、大きく分けて次の4つのケースです。

 

1.時間切れ

 

任意売却は時間との戦いです。

 

限られた時間内に金融機関と交渉し、条件に合う買主を探さなければなりません。
モタモタしていると競売で落札されてしまいます。

 

 

 

 

ベストなのは競売にかけられる前に任意売却の交渉を始めることです。

 

つまり金融機関から裁判所に競売の申し立てが出される前に、金融機関と任意売却の交渉を始めることができれば、時間的な余裕もあるので成功率はぐんと高まります。

 

それに、早めに行動を起こすことで金融機関からの印象も良くなり、任意売却の承認を得られやすくなります。
任意売却をするには、金融機関に承認してもらう必要があるんです。

 

 

競売にも費用がかかるので、金融機関が費用をかけて競売の申し立てをする前に任意売却を意思を伝えることができれば、申し立て自体をしばらく待ってもらえることも多いんですよ。
そうすれば、さらに時間の余裕ができて成功率がアップします。

 

 

競売の申し立て後でも、実際に入札が始まるまで1〜2ヵ月の準備期間があるので任意売却は可能ですが、成功率は徐々に下がっていきます。

 

こちらの記事にも書いたとおり、入札が始まったらもう完全に時間切れです。

 

 

>>競売の流れ【前半】競売の準備から入札の準備が整うまで

 

 

 

2.税金を滞納している

 

税金を滞納して国や自治体にマンションを差押えられている人は要注意です。

 

 

 

 

あなたのマンションはあなたの所有財産だけど、住宅ローンが残っている間は金融機関の抵当権がついていますよね。
なので、金融機関の承認を得て抵当権をはずしてもらうことで売却できるようになるんです。

 

他にも抵当権がついている場合は、すべての抵当権者の承認をもらって抵当権をはずしてもらう必要があります。

 

 

ありがちなのは、住民税や固定資産税など税金を滞納して自治体に抵当権をつけられているケースです。

 

国民健康保険料の滞納も要注意です。

 

 

自治体は、そんなに厳しく滞納分の取立てをしてくるわけじゃないので、お金がないときはついついこういう税金は後回しにしてしまいがちですよね。

 

でも、ある程度滞納がたまると突然マンションを差し押えられます。
つまり抵当権をつけられるんです。

 

 

普通は借金があっても裁判所で手続きを踏まないと財産を差押えることはできません。
ところが、国や自治体は簡単に差押さえができるので、滞納が続いて知らないうちにマンションを差し押さえられてしまうことがよくあるんです。

 

 

滞納分を支払えば、もちろん抵当権ははずしてもらえます。

 

でも、何年も滞納してきて総額100万円以上にもなっていることもあり、今さらどうにもできないというケースもあります。

 

自治体が抵当権をはずしてくれないせいで任意売却ができない例は非常に多いんです。

 

 

金融機関は損得勘定で動いていますから、競売と任意売却を比較して任意売却の方が金融機関にとって得であると判断すれば、任意売却を承認して抵当権をはずしてくれます。

 

ところが、お役所は損得勘定ではなく原理原則のルールで動いている人たちです。

 

例えば、税金の滞納が100万円あるとして、任意売却なら自治体に10万円の配分、競売なら1円も回収できないという場合でも、任意売却を承認してくれないことがあります。
「どうぞ、競売になってもうちはかまいません」という姿勢です。

 

 

その結果、金融機関は承諾してくれて買い主も見つかっているのに任意売却ができなかったという非常に残念なケースもたくさんあるんです。

 

住民税や固定資産税、国民健康保険料をあなどってはいけません。

 

 

払えなくても放置するのではなく、自治体に事情を説明して小額ずつでも支払う姿勢を見せておくことです。
そうすればいきなり差し押さえられることはないと思います。

 

 

 

3.連帯債務者や共有名義人の同意が得られない

 

共働きの夫婦だと、住宅ローンを組むときにペアローンを組んで共有名義にしたり、連帯債務にしたりすることがあると思います。

 

親子でそういう設定にしている人もいるでしょう。

 

 

 

 

その場合、夫が任意売却をしたくても妻が反対しているとか親が同意しないというケースでは、任意売却をすることはできません。

 

 

この場合、任意売却の専門家など第三者に間に入ってもらって、同意が得られるよう話し合うしかありませんが、競売か任意売却かの二択の状況なら、たいてい任意売却に同意するしかないのではないでしょうか。

 

 

問題なのは、離婚して疎遠になり連絡が取れないといったケースです。

 

連帯債務者や共有名義人の同意なく勝手に売却することはできないので、この場合は任意売却が不可能になります。

 

 

 

4.売りにくい物件

 

市街化調整区域など法的制限がある物件や広すぎる田舎の家などは買い主が見つかりにくく、限られた時間内に任意売却を成功させるのは難しいといえます。

 

マンションの場合はこういう売りにくい物件はあまりありませんが、自殺者が出た事故物件などは買い主を見つけるのが難しくなるかもしれません。

 

ですが、不可能というわけではありません。
中には気にしないという人もいるので、限られた時間内に買い主を見つけられるかどうかがポイントです。

 

 

 

専門家に相談すれば意外な解決策が見つかる!

 

 

ここまで見てきたのは任意売却の専門業者でも成功させるのが困難なケースです。

 

 

任意売却は、限られた時間の中で買い主を探し、金融機関など債権者と条件を交渉しながら進めていく、かなり難易度の高い売却方法です。

 

通常の不動産売買よりもはるかにやるべきことが多く、専門知識も必要になってきます。

 

そのため、一般の不動産会社では取り扱いできないところがほとんどで、任意売却を専門に扱っている不動産業者にお願いする必要があります。

 

 

 

 

マンションのローンが返済できなくなって、あなたはもう何もかも終わりだ!って自暴自棄になっているかもしれません。

 

でも、専門家にお願いすることで、思ってもみなかった解決策が見つかり、道が開けることがあるんですよ!

 

 

マンションのローンが返済できなくなったからって、何もかも終わりではありません。

 

いくらでも再スタートの道はあるんです。

 

 

必要なのは、あなたが決断して一歩踏み出すこと。

 

ここからは時間との戦いです。

 

 

まずは、いまのあなたの状況を専門家に相談してみては?

 

相談だけでお金を取られることはないですよ。

 

 

>>任意売却について相談してみる