住宅ローンの滞納は何ヵ月まで大丈夫?

任意売却の流れ

 

競売を阻止する最後の切り札「任意売却」。

 

任意売却は「時間との戦い」とよく言われますが、それはやるべきことが非常に多いからなんです。

 

実際には、任意売却の専門業者がほとんどやってくれるのですが、どういう流れで進むのかぐらいは、あなたも把握しておいた方がいいですよね。

 

 

任意売却は次のような流れで進みます。

 

1.任意売却の依頼先を選ぶ
2.マンションの査定を受ける
3.選んだ任意売却業者と専任媒介契約を結ぶ
4.債権者への連絡・交渉
5.マンションの売り出し
6.債権者との配分交渉
7.マンションの売買契約
8.決済および抵当権の抹消
9.新生活スタート

 

 

1つずつ見て行きましょう。

 

 

 

任意売却の依頼先を選ぶ

 

これは、まず最初にあなたがやらなければならないことです。

 

任意売却を依頼できる専門業者はそれほど多くありません。

 

不動産の売却ですから不動産会社の分野となりますが、債務整理などの専門知識が必要ですし、限られた時間内に交渉をまとめなければなりません。
一般の不動産会社では手に負えない案件です。

 

任意売却を専門に扱っている不動産会社がいいでしょう。

 

任意売却が成功するかどうかは業者の手腕にかかっています。
実績のある専門業者に依頼しましょう。

 

 

 

まずは、電話やメールでコンタクトをとって、現状を相談するところから始めます。
相談だけで費用がかかることはありません。

 

信頼できる業者かどうか見きわめるためにも、最低2社以上に相談してみることをおすすめします。

 

 

 

マンションの査定を受ける

 

任意売却の専門業者に相談すると、マンションの査定をしてくれます。

 

通常の売却なら少しでも高い査定額をつけてほしいところですが、任意売却の場合は高ければ良いというわけではありません。
その価格で任意売却することについて金融機関の承諾をもらい、もし売れなかったら競売にかけられてしまうからです。

 

なので、この場合の査定額は必ず売れる価格、つまり最低ラインを決めておくイメージです。

 

痛んでいる箇所の写真を添付したり、「競売だともっと安くなってしまう」と金融機関を説得して相場より低めの査定額に納得してもらう必要があります。

 

ただ、あくまでも最低ラインですから、実際に売り出す際はなるべく高く売ることを目指します。

 

 

 

選んだ任意売却業者と専任媒介契約を結ぶ

 

どの任意売却業者に依頼するか決まったら、不動産売買の媒介契約を結びます。

 

媒介契約にはいくつか種類がありますが、任意売却の場合は「専任媒介契約」を結ぶことになります。
同時に複数の業者に売却を依頼する「一般媒介契約」は選択できません。

 

この契約により、任意売却業者はあなたの代理人として、正式に金融機関など債権者と交渉を始められるようになります。

 

なお、契約の際には費用は一切かかりません。

 

 

 

債権者への連絡・交渉

 

任意売却をすることを、任意売却業者から債権者に連絡し、任意売却への同意を得ます。

 

マンションがいくらで売れれば抵当権を外してもらえるか、いつまでに任意売却をすれば間に合うか(いつまで競売を待ってくれるか)などを債権者と交渉していきます。

 

 

 

マンションの売り出し

 

インターネット上に掲載したりチラシを配るなど通常の不動産売却と同様の販売活動を開始します。

 

購入を検討している人がマンションを見に来ることもあります。
ある程度部屋をきれいに片付け、内覧に協力した方が購入者が早く決まるでしょう。

 

限られた期間内で、より高く購入してくれる人を選ぶ必要があります。
また、金額だけではなく引き渡しの時期に融通をきかせてもらえるなど、少しでも有利な条件を提示してくれる人を選ぶと良いでしょう。

 

今のマンションに住み続けたい場合は、買主に家賃を払って賃貸マンションとして住むことが可能な場合もあります。

 

 

 

債権者との配分交渉

 

購入希望者が見つかりいくらで売却できるか決まったら、金融機関など債権者と配分交渉をします。

 

住宅ローンの返済、任意売却業者に支払う売却費用、滞納しているマンション管理費や税金、引っ越し費用などをすべて売却代金からまかなうことになるため、その分け方を交渉して決めます。

 

売却代金でローンを完済するのは無理なので、いくら返済すれば金融機関が納得してくれるかということです。

 

その他の債権者も含めて、マンションに抵当権をつけているすべての債権者と交渉して任意売却の最終的な同意を得ます。

 

 

 

マンションの売買契約

 

通常の不動産売買と同様に、売主と買主で売買契約を結びます。

 

ただし、通常の不動産取引では、売主は買主から手付金をもらうことになりますが、任意売却の場合、手付金は仲介業者(任意売却業者)が預かることになります。

 

手付金も借金返済の費用となるためです。

 

 

 

決済および抵当権の抹消

 

決済日には、買主、あなた、双方の不動産業者、司法書士、それにすべての債権者が集まります。
場所は、買主がローンを借りる銀行の一室で行うのが一般的です。

 

マンションの売却代金を配分交渉で決めたとおりに分けて振り込みます。
抵当権抹消の登記手続きをして、買主へ不動産の引き渡しを行います。

 

これで任意売却は完了です。

 

 

新生活スタート

 

新しい住まいに引っ越し、気持ちを切り替えて再スタートです。

 

ただ、任意売却の後に残ってしまった借金はチャラになるわけではなく、引き続き返済していく必要があります。
とはいえ、お金も不動産も持っていない人から取ることはできませんから、実際には払える分だけ払っていくという形になります。

 

>>売却後に残った債務はどうなる?

 

 

任意売却業者によっては、その後の債務整理についても相談に乗ってくれたり弁護士を紹介してくれることがあります。

 

 

最初から最後まできちんと責任を持って面倒をみてくれる任意売却業者を選ぶことができれば、安心して再スタートを切れますよね。

 

 

 

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