モタモタしてると大事なマンションを手放すことに
当初は十分に払っていけるはずだったマンションのローン。
途中で状況が変わって返済が厳しくなることもありますよね。
たとえば、
・失業
・転職で給料が減った
・会社の業績悪化でボーナスが激減
・病気でしばらく働けなくなった
・子どもが保育園に入れず妻が退職
・親の介護費用が高額
・子どもが私立に進学したいと言い出した
などなど。
「見通しが甘いからだ」なんて言う人もいるけど、住宅ローンなんて何十年にも渡って返していくわけですから、借入当初には予測できないことだって起こりますよね。
マンションのローンが払えなくなってきたとき、どんな対処法がある？
「節約して家計を見直す」なんて話はここではしません(￣∀￣；)
もっともっと直接的かつ具体的な対処法を説明します！
モタモタしてると大事なマンションを手放すことになっちゃいますからね。
ちょっと長くなるけど、しっかり読んで、自分が今すぐとるべきアクションを見極めてくださいね。
目次
このまま何もしなかったらどうなるのか？最悪のシナリオは…競売で売れたらローンはチャラになるの？ローンが払えないときに自宅マンションを守る４つの方法とは？
①住宅ローンの借り換え
②リスケ（返済が遅れていない場合）
②リスケ（返済遅延をした場合）
③個人再生
④任意売却今すぐやるべきことはコレ！
このまま何もしなかったらどうなるのか？最悪のシナリオは…
対処法を説明する前に、
もしこのまま何もせず、ずるずるとローンを払えないまま放置していたらどうなるのか？
というのを確認しておきましょう。
いわゆる「最悪のシナリオ」です。
金融機関によって異なりますが、通常は住宅ローンの返済が滞って１～２ヵ月目は、
電話や請求書で返済の催促があります。
それでも払えなくて、返済遅延から３～５ヵ月目になると
「督促状」や「催告書」など、支払いを強く求める書類が届きます。
怖いですね～。ドキドキしちゃいます。
でも、それでも払えなくて返済遅延が６ヵ月くらい続くと、
「期限の利益の喪失通知書」が届きます。
「期限の利益の喪失」って聞きなれない言葉ですね。
これはどういうことかというと、
住宅ローンって数千万のお金を３０年とか３５年とかかけて返していく約束で借りますよね。
借りたお金をすぐに返さなくていい、３０年かけて分割で返していけばいいってことは、
返済まで時間が稼げているわけで、こういうのを法律用語で「期限の利益」っていうらしいです。
期限の利益を喪失したってことはどういうことかわかりますか？
そうです。
今すぐ全額返済しろって言われてるんです。
ひぇぇぇ～～～(((( ；ﾟДﾟ)))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
「代位弁済通知」っていうのが届く場合もあります。
これは、債権者が銀行から保証会社に変わったってことなんですね。
銀行は、こげついた住宅ローンの債権を保証会社に買い取ってもらったんです。
保証会社は債権回収のプロです。
この場合ももちろん、全額の一括返済が求められます。
「期限の利益の喪失通知」でも「代位弁済通知」でも、もう分割払いは認められない。
一括で全額返済してくださいねってことなんです。
ここまで返済遅延が始まってから６ヵ月くらいです。
銀行によっては３ヵ月くらい滞納が続いた時点で一括返済を請求してくるところもあります。
今月の返済もできないのに、一括返済なんてできるわけありません。
もうムリ！どうすることもできないよぉ～(TдT)って、さらに何もしないでいると次はどうなるか。
はい、ついにきました。
マンションが競売にかけられます。
競売にかけられると、６ヵ月～１年くらいでマンションは強制的に売却されます。
しかも、売れるといっても競売の場合、相場の半額ぐらいの価格です。
そこからさらに３～４ヵ月の間に、代金納付、所有権移転などがおこなわれて、
「強制退去」となります。
マンションから追い出されてしまうわけですね。
でも、これで終了じゃないですよ。
まだ地獄は続きます。。。
競売で売れたらローンはチャラになるの？
競売は相場の半額ぐらいでしか売れないと説明しましたよね。
たとえば、ローン残高が２０００万円あるのに競売での落札価格は８００万円だった場合。
残りの１２００万円はどうなるのか？
チャラになる？
とんでもない。ヾﾉ´ﾟдﾟ｀)ﾅｲﾅｲ
残り１２００万円のローンは返済しないといけません。
マンションはなくなったのにローンの返済義務だけ残るんです(TдT)
ただし一括と言われても無理に決まってるので、
金融機関と交渉して払える範囲内で分割にしてもらうことになります。
住んでいたマンションがなくなったんだから賃貸マンションを借りなきゃいけないわけで、
そうなると、家賃を払いつつ残りのローンの返済も続けていくことになり・・・
結局苦しい(TдT)という。。。
もしここで、残りのローン返済も無視しているとどうなるかというと、
「給与の差し押さえ」が待っています。
「そんなこと言っても失業しちゃってもうどうにもならない」なんていう場合は、自己破産ですね。
自己破産すれば、残りのローンの支払い義務はなくなります。
ここまで来てやっとチャラになるんです。
マンションを手放した上に借金だけ残って自己破産。
まさに「最悪のシナリオ」です。
ローンが払えないときに自宅マンションを守る４つの方法とは？
最悪のシナリオを避けるためには、
ズルズルと問題を先送りにしないで、早めにアクションを起こすことが大切です。
これはもう、早ければ早いほどいいです。
特に「返済遅延をしたかどうか」で対処法の選択肢の数が大きく変わってきます。
| 返済が遅れていない |
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①住宅ローンの借り換え |
| 返済遅延をした |
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②リスケ |
②の「リスケ」は返済が遅れていない場合でも遅れた場合でも、利用できる可能性はあるので、
選択肢の数は全部で４つです。
これはもっとも優等生的な対処法ですね。
別に返済に困ってない人でも住宅ローンの借り換えってするでしょ？
空前の低金利時代ですからね。
住宅ローンの借り換えで大幅に返済がラクになる可能性は「大」です。
| 借り換えのデメリット・注意点 |
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手数料がかかる 借り換えには手数料がかかります。
ローン審査がある 借り換えるということは、新しい住宅ローンの審査に通らないといけませんから、返済遅延をしてしまった人はもう無理です。 |
リスケ（リスケジュール）と言って、銀行に相談して返済計画を変更してもらう方法があります。
たとえば、次のような変更です。
・毎月返済とボーナス月返済の内訳を変更
ボーナスが激減したためボーナス月返済額の割合を減らして毎月の返済を増やすなどの変更ができます。
・返済期間を延長
返済期間を30年→35年など延長して毎月の返済額を減らすことができます。
・一定期間の元金を据え置く
失業中や病気休職中など一定期間収入が激減するけど、また働けるようになれば返済していけるっていう場合は、一定期間の元金を据え置いてもらい、利息のみの支払いでＯＫとしてもらえることもあります。
リスケはマンションのローンが払えなくなったときの最も基本的な対処法です。
事情に応じていろんな返済方法を検討してもらえるので、怖がらずに相談してみるといいですよ。
銀行だって、不良債権になるくらいなら条件を変更しながらでもきちんと返済してくれた方がずっとありがたいんです。
| リスケのデメリット・注意点 |
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トータルの返済額は増える 期間が長引くことで利息も増えてトータルの返済額は増えることになります。
金利が上がるって言ったって、そもそも住宅ローンの金利はめちゃくちゃ安いんです。
担保の追加を求められる場合がある リスケの相談をするということは返済がちょっと危うくなってきてるってことですよね。
でもリスケはあくまでも交渉ですから。
「現在の自宅マンションの売却相場は○○万円だから担保として十分なはずだ」とか、
不動産一括査定サイトで「机上査定」を選んで査定依頼すると、電話で簡単に売却相場を教えてもらえますよ。
すぐに変更してもらえるわけではない リスケの相談をした翌日からすぐ返済条件を変更してくれるわけではありません。
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リスケは銀行との交渉です。
なので、返済遅延を起こす前なら絶対できるとか、遅延を起こした後は絶対無理とか言うことではありません。
でも、当たり前のことですが、早めに相談に行ってなんとかきちんと返そうとする人と、
何ヶ月も滞納した後で相談に行った人では、受ける印象がまったく違いますよね。
やっぱり、返済遅延をした後で相談に行った場合は交渉も難しく、リスケに応じてもらえない可能性も高まります。
この場合、個人再生をしてリスケしてもらうという方法もあります。
個人再生（個人民事再生）っていうのは債務整理の方法の１つで、
自宅などの財産を残しながら住宅ローン以外の借金を大幅に減額してもらえるものです。
住宅ローンがまだ残っている自宅でも手放さなくて大丈夫なんですよ。
住宅ローン以外の借金は５分の１程度まで圧縮可能なので、
キャッシングやカードローンの返済が苦しくて住宅ローンが払えないっていう人は絶対検討するべきです。
連帯保証人に迷惑をかけることもありません。
住宅ローン以外の借金は減額してもらえるけど、住宅ローンは減額してもらえません。
ただし、リスケは可能になります。
さっき、リスケは銀行との交渉だから、
返済遅延をしている場合は印象が悪くてリスケの交渉が難しくなるって説明しましたよね。
でも、個人再生を利用すれば、銀行の同意なしでリスケが可能なんです。
個人再生は裁判所に申請しておこなうものなので、裁判所が許可すれば強制的にリスケを実行できるんです。
これはありがたいですよね。
でも個人再生ってキャッシングとかの借金がないと利用できないの？
住宅ローンの支払いだけで困ってるっていうときは使えない？
いえいえ、大丈夫。
住宅ローン以外の借金がなくても個人再生は利用できます。
| 個人再生のデメリット・注意点 |
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手続きに費用がかかる 法的な手続きなので弁護士や司法書士の費用が数十万かかります。
ブラックリストにのる 今後５～１０年は借入ができなくなります。
ＥＴＣカードについても、今は「ＥＴＣパーソナルカード」っていうのがあって、
継続的な収入がある人でないとダメ 失業中の人は個人再生を利用できません。
住所氏名が「官報」に掲載される 官報なんて見てる人、まわりにいます？
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４つめの対処法は「任意売却」です。
「売却」だから、これはマンションを手放すことになるわけで、
「競売」と同じことでしょ？って思うかもしれませんね。
でも、競売は裁判所が売却して相場の５割程度の価格でしか売れないのに対して、
任意売却はほぼ相場で売ることができます。
この違いは大きいです！
だって、競売でローンがチャラになるわけじゃないですからね。
ローンが２０００万円残ってるのに８００万円で落札された場合は、１２００万円のローンが残るんです。
マンションは手放したのに、１２００万円のローンを返済し続けないといけないんです。
だったら、高く売れる任意売却の方が絶対いいでしょ？
任意売却は裁判所ではなくて不動産業者などを介しておこなう売却です。
じゃあ、普通の売却と任意売却って何がちがうの？って思いますよね。
それは「売却してローンを完済できるかどうか」のちがいです。
例えば、ローンが２０００万円残っていて、２１００万円でマンションを売却できれば
売却代金でローンを完済できますよね。
あるいは、売却価格は１５００万円だけど貯金５００万円をあわせてローンを完済するという方法もあります。
こんなふうに、売却してローンを完済できるものは「普通の売却」です。
でも、売却価格は１５００万円で貯金ゼロなら、売却したとしてもローン２０００万円は完済できません。
１５００万円で売却して不足分５００万円を分割で返済していくっていうのは認められません。
一括で残りのローンを完済しないとマンションを売却することはできないんです。
これに対して「任意売却」は、不足分があっても売却できるというものです。
ただし、銀行の同意を得る必要があります。
そしてもちろん、不足分は分割ででも返済していかないといけません。
でも、競売しか道が残されていないなら、任意売却をした方がずっとマシですよね。
| 任意売却のデメリット・注意点 |
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銀行との交渉が大変 銀行の同意を得るのは結構大変な交渉になります。
ここはぜひとも任意売却専門の業者に依頼しましょう。
任意売却は専門知識や交渉力が必要な上に、スピード勝負となります。
自宅マンションを手放すことになる 競売よりはずっとマシだけど、任意売却も結局マンションを手放すことには変わりないんですよね。
でも、任意売却後もそのまま自宅マンションに住み続けることができる裏ワザがあるんです。
これなら希望を失わず、一生懸命働いていつかまた買い戻そう！ってがんばれますよね。
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今すぐやるべきことはコレ！
これまで、マンションのローンが払えなくなったときの対処法をいろいろ書いてきました。
とにかく早くアクションを起こすこと。
早ければ早いほどいい、っていうのはお分かりいただけましたよね？
返済が遅れているにしても遅れていないにしても、まずやるべきことは銀行にリスケの相談をすることです。
何度も繰り返しますが、銀行への相談は早ければ早いほどいいのです。
どうしようもなくなってから銀行に相談する人が多いので、
銀行の担当者は「もっと早く言ってくれれば他にも方法はあったのに。。。」と悔しい思いをするそうです。
「忙しくて銀行に行くヒマがない」なんて言ってないで、今すぐ電話しましょう。
営業時間外なら、明日の朝一番です。
必ずですよ！
それと同時に、今もし自宅マンションを売ったらいくらで売れるのかを把握しておきましょう。
これまで説明してきた対処法のうち、どの方法をとるにしても
「普通に売却したらいくらになるのか？」という基準の価格を知っておくことが大切です。
とりあえずは大体の相場でもＯＫです。
不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に調べることができるんですが、
一括査定サイトもいろいろあるので、どこに依頼すればいいか迷ってしまいますよね。
そういう場合は、こちらサイトがオススメです。
ここをオススメする理由は「お断り連絡代行サービス」があるから。
ちなみに、査定方法は「訪問査定」と「机上査定」から選べるようになっていて、
「机上査定」なら営業マンがやってくることもなく、過去のデータなどから判断しておおまかな相場価格を電話やメールで教えてくれます。
サイトのフォームに入力して一括査定依頼をして、後は連絡を待つだけ。
ちなみに査定依頼のフォームではそんなに込み入ったことは聞かれません。
１分くらいで入力できる簡単なものでしたヨ。
こちらは営業時間とか関係ないので、今すぐにチャチャッと済ませてしまいましょう！
いいですか？もう一度言いますよ。
アクションは早ければ早いほどいいんです！